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政府救市为哪般?

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发表于 2014-5-27 10:58:19 | 显示全部楼层 |阅读模式

最近报道,住建部多位人士确认,除北上广深之外,其它城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方,但不会明确发文。而北上广深市场也有剧烈调整,他们正在观察研究,但发文确认限购放开的可能性不大。

消息一出,政府相关部门立即出来辟谣,指出所谓的住建部人士乃退休官员。言下之意是该消息并不权威。但是只要观察一下此前各地政府的表现,就可以知道此番言论并非空穴来风。

上海:房管局局长表示,继续严格执行调控政策不放松。

北京:市长称严格执行调控政策保持房价基本稳定   

无锡:5月1日起购买60平米以上住宅可落户,2012年1月从原100平米下降为70平米

南宁:下文松绑限购,北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房

天津:传或将放开第三套住房限购,允许本地人在市内六区购买144平方米以上第三套住房,或六区外购买90平方米以下第三套住房

宁波:网传全市限购政策放松,只核查拟购房区域是否有两套或者以上房产

安徽铜陵:购买唯一普通商品住房按房价1%给予契税补贴,公积金贷款的首付比例由30%降低为20%

成都:买房落户新政由原先70平米升至90平米

杭州:新房调价下降上限为15%,超过需重新申报

广东:放宽入户限制,除广深外直系亲属间投靠都可办

……

以上放松调控的消息,有些理直气壮,直接发文通知;有些羞羞答答,一有反对就立即否认;有些只做不说,不落话柄。但是略加分辨,就可以发现这些政策和前述的传闻高度吻合。即:北上广深仍将继续保持严格的调控,而其他大中城市房产政策,则可以视当地实际情况适度调整。

可以看出,虽然官方忌讳提及放松调控一词,但调整调控政策的本意就是促进成交,缓解当下不少城市库存高企、销售堪忧的问题。而政府这一态度,其实早在去年就定下来了。

在2013年12月召开的全国住房城乡建设工作会议上,住建部部长姜伟新在部署2014年工作时表示:“继续抓好房地产市场调控和监管工作。”并指出要更加注重分类指导。即根据不同城市不同的供求情况,可以采取不同的调控政策。

这不是空口白话。统计显示,过去十年中央关于楼市调控的文件足足下发了179 份;而过去一年里一份都没有,转而由地方政府自行开始调控。这和此前“一刀切”的调控方式相比显然更加灵活和贴近实际。那么,此等“救市”政策真的能改变目前许多地方楼市嬴弱的状态么?

我的看法是有帮助,但是无法根本转变目前中国楼市冷热分化的基本态势。

在房地产业里房子是面包,土地是面粉。面粉是决定面包供应的基本因素。而在中国的土地市场中,虽然在需求方存在激烈竞争,但供应方始终只有政府一家,因此所谓房地产的市场化,注定摆脱不了政府的强烈干预。

因为,作为政府干预的结果,中国的土地市场逐渐呈现两级分化的状态。即:少数城市土地供不应求。当地政府不但可以通过饥饿供地推高地价,还可以同时保证土地收益不断增加;而数量更多的其他城市,当地政府亦希望土地收益可以增加。但是由于其历史供地已经严重过剩,地价难升。为了增加土地收益,只能进一步增加土地供应。这就导致这些城市土地供应面积继续大幅增长,从而使当地的房地产供求关系由过剩向继续过剩转化。

因此,当下中央政府减少对楼市错误的逆向干预,有助于市场恢复平衡。但是基于土地供应机制所产生的不平衡问题,则是地方政府难以主动纠正的。这些城市平衡房地产供求的唯一可能,是依靠未来人口的持续流入和增加。可以预见,在放松户籍的大背景下。各地方城市对于外来人口的争夺,也将会陆续展开。


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