【案情】

熊某于2011年12月26日与某公司签订商品房买卖合同，约定由熊某购买某公司开发的商品房一套，某公司应于2012年6月28日前将房屋交付熊某，双方进行正式验收交接时，某公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，同时提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，若某公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，熊某有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由某公司承担。合同签订后，熊某按约支付了全部购房款及相关税费，而某公司在合同约定的时间内未向熊某交房。

2013年3月31日，双方签订接房协议书，约定双方在自愿、协商一致的基础上就接房手续相关事宜达成协议，熊某所购买的房屋截止协议签订之日尚未完全达到交房条件，现将房屋提前交付熊某，但某公司应保证房屋质量并承担质量问题的责任，双方一致确认此次接房视同双方已按照所签订的商品房买卖合同的约定办理了房屋交接手续，逾期交房违约金按原合同约定标准计算至本次接房时止，于接房后30日内支付，房屋产权证在接房后按购房合同约定期限内办理。此后，某公司未按照接房协议书约定支付逾期交房违约金。2013年5月30日，熊某以被告违反商品房买卖合同及接房协议书约定为由提起诉讼，要求某公司从2012年6月29日起计算支付逾期交房违约金至起诉之日止。审理中，某公司辩称，逾期交房违约金应当计算至签订接房协议书之日止。直至本案开庭审理之日，某公司尚未取得熊某所购房屋的竣工验收备案登记证，但双方对房屋已初步验收合格的事实均无异议。

【分歧】

交接房时间的确定直接影响到逾期交房违约金的计算，而对于双方在自愿、协商一致的基础上就未取得竣工验收备案登记证的房屋进行交接能否认定为按照合同约定办理了房屋交接手续存在两种观点。

第一种观点认为，建筑法第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该条款系法律的禁止性规定。同时，商品房买卖合同中明确约定，进行正式验收交接时，某公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，同时提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。本案中，熊某与某公司签订的接房协议书虽然是双方的真实意思表示，但其中关于交接房的约定违反了法律禁止性规定，因此，该部分条款应当被认定为无效，双方的交接房行为亦不能认定为已按照合同约定履行完毕。

第二种观点认为，竣工验收备案登记证的取得有一定的滞后性，且仅起到公示作用，因此，取得竣工验收备案登记证仅仅是建设工程竣工验收合格的的充分而非必要条件。本案中，虽然某公司就熊某购买的房屋并未取得竣工验收备案登记证，但不能就此认定该房屋尚未验收合格。接房协议书是在熊某知晓该房屋未取得竣工验收备案登记证的情况下，且与某公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的，应当认定为有效，因此双方的交接房行为已完成。

【评析】

笔者赞同第二种观点。合同法第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，该条款赋予了民事主体具有在一定范围内通过自己的意志形成法律关系的权利，一旦合同双方达成合意，该意思表示即对当事人产生约束力。熊某与某公司签订的商品房买卖合同和接房协议书均系双方真实意思表示，其中接房协议书中对交接房的约定实为对原合同中关于交接房约定的变更，对双方均有约束力。虽然合同法第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，但建筑法中仅规定了未经验收或验收不合格的建筑工程不得交付使用，并未规定未取得竣工验收备案登记证的建筑工程不得交付使用，因此，熊某与某公司就未取得竣工验收备案登记证的房屋签订接房协议书并未违反法律的强制性规定，且不存在合同法第五十二条规定的其他无效情形，应当认定为有效。且最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条第一款对此也有规定，即对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。实践中，建筑工程竣工验收项目繁多，手续复杂，所有的验收流程完成后，还需向主管部门报送档案材料，最后才能取得竣工验收备案登记证，因此，竣工验收备案登记证的取得时间晚于实际验收合格时间。本案中，按照商品房买卖合同约定，在未取得竣工验收备案登记证的情况下，熊某本可以拒绝接房，但他却选择了接房并签订接房协议书，因此，双方的交接房行为已完成，逾期交房违约金也只能计算至此。但在审理此类案件时，还是应当查实建设工程是否已实际验收合格的事实。