案情回放：跨村买房发生纠纷
    2012年5月17日，汇湾乡小河村一组村民刘某与青龙村三组村民马某签订房屋买卖协议，将其位于小河村一组的房屋四间作价12万元卖给马某，双方约定签订协议之日给付4万元，10月5日搬家时再付6万元，其余2万元于同年12月20日前付清，如违约按20%支付违约金。期间，刘某将房屋过户给马某。后因2万元尾款逾期未付，双方发生纠纷。刘某诉至法院，请求判决马某给付尾款2万元并支付相应的违约金。马某则认为，不在同一集体经济组织的农村房屋买卖合同因违反法律法规的强制性规定而无效，请求确认房屋买卖协议无效，返还购房款。

   审判过程：法院支持卖房人诉求
    湖北省竹溪县人民法院经审理认为，刘某与马某签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，协议签订后马某已支付了大部分购房款并实际占有该房屋，且已办理房屋过户手续，房屋买卖协议合法有效。马某逾期未支付尾款2万元的行为构成违约，应承担相应的违约责任。因房屋买卖已经该村集体经济组织同意，并办理了土地使用权变更过户手续，符合法律规定的要件。因此，判决马某支付2万元尾款，并承担未履行部分的违约责任4000元。

   探讨分析：取得村集体经济组织资格的跨村买房行为有效
    本案争议焦点是不在同一集体经济组织的农村房屋买卖合同是否有效。
    一、农村房屋买卖的相关法律规定
    根据我国土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权由农民集体组织成员使用，禁止出让、转让或者用于非农业建设，农村房屋买卖虽然是地上不动产的买卖，实际上也是房屋占地土地使用权的转让。我国物权法第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
    二、本案中房屋买卖合同效力的认定
    对于农民购买农村房屋的效力要分具体情况而论。对于同一集体经济组织成员间的房屋买卖因不违反法律和政策的规定应当有效；而不同集体经济组织成员间的房屋买卖，如果成员经该村集体经济组织同意，取得该村集体经济组织资格，其房屋买卖也是有效的。本案中，马某已经该村集体经济组织同意，取得了该村集体经济组织成员资格，办理了房屋土地使用权证，且已履行了合同主要义务，因此应当认定买卖合同有效。
    三、农村房屋买卖应注意的问题
    1.房屋买卖必须合法，房屋买卖合同虽是双方当事人自愿和真实意思的表示，但如果违反法律法规的强制性规定也是无效的。
    2.城镇居民不得购买农村集体土地上的房屋。因农村集体土地使用权属农民集体经济组织成员享有，而城镇居民不具备该资格。
    3.农村集体经济组织成员间的房屋买卖应区别对待，对同一集体经济组织成员间的房屋买卖，因其具有同等权利，其买卖合法有效，如国家实施的扶贫搬迁、水电建设的移民政策等，其户籍已迁入该村集体经济组织，不论新建或购买都合法有效。而不属同一集体经济组织成员间的房屋买卖，应当取得该村集体经济组织成员资格，才享有同等权利，法律才保护其合法取得的房屋及其宅基地使用权。
    4.农村房屋买卖一般都有“搭土地”的习惯，在买房时将承包的土地搭给对方，但承包经营权并未依法转移，往往因此而产生纠纷。因房屋买卖与土地经营权是两个不同的法律关系，且转让必须经村集体经济组织同意方有效，只有依法将土地承包经营权转让、变更登记才拥有此经营权，否则在房屋买卖合同中“搭土地”的行为无效。