案情回放：房屋严重缩水 买房人无奈起诉

2010年1月5日，魏某与深鑫公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定魏某购买深鑫公司开发的某大厦E605房（期房），建筑面积为27.98平方米（未标明套内面积与公摊面积），计价方式为按套计算，总价款为20万元。合同中第五条约定了有关房屋面积误差的处理问题，其中第二款约定当事人选择按套计价的，不

适用本条规定；第三款为合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；第四款约定具体面积误差处理的规则及违约责任，共两种可选处理方式，第一种为空白，第二种为面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。当事人对本条中需要选择或填写的部分未作任何标注或选择。

合同签订后，魏某依约向深鑫公司支付了全部购房款，深鑫公司则将房屋交付魏某使用。2011年6月20日，魏某取得该房屋的《房屋所有权证》，其上载明房屋建筑面积为21.04平方米（套内面积为13.20平方米），产权证登记的建筑面积比合同约定的建筑面积减少了6.94平方米。魏某认为深鑫公司违约，多次要求退还差价，深鑫公司均以按套计价排除面积误差责任为由拒绝赔偿。魏某遂起诉至法院，要求深鑫公司返还面积误差3%以内部分房款及利息、双倍返还面积误差3%以外部分的房款，合计人民币87205元。本案最终经调解结案，由魏某承担诉讼费用，深鑫公司赔偿魏某5万元。

争议焦点：面积误差未定 违约责任谁担

该案虽经过调解结案，但若以判决方式处理，合议庭对于合同第五条的理解仍然存在分歧，主要有以下三种处理意见：

第一种意见认为，魏某按套计价购买了该房屋，根据买房合同第五条第二款约定“按套计价的，不适用本条规定”，第三款约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，可见双方的约定已经排除了面积误差的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖纠纷案件解释》）第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”因此，应当按照双方在合同中对面积误差处理所作的约定，驳回魏某的诉讼请求。

第二种意见认为，当事人交付的房屋面积缩水达24.80%，不符合合同明确约定的面积，属于严重违反合同，深鑫公司应当承担违约责任。该合同第五条第二款只是排除适用第五条的规则，不应扩大理解为排除了任何可能要承担的违约责任。因此，应当按照《商品房买卖纠纷案件解释》的规定，即房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第三种意见认为，该合同第五条第二款约定虽然排除了第五条的适用，但并没有指明适用何规则，约定不明确。当事人按套计价应当允许合理误差范围，可以参照《商品房买卖纠纷案件解释》第十四条的处置原则，酌定被告退还面积误差超出3%部分的房款及利息，对3%以内部分由原告承担。

探讨分析：按照司法解释 笔者支持原告

笔者同意第二种意见，具体理由如下：

第一，本案被告交付房屋面积严重缩水，构成严重违约行为，应当承担违约责任。本案中，合同双方对合同所约定的面积与价款是对价统一的，魏某按照约定价款支付购房款后，深鑫公司也应

根据诚实信用原则全面履行自己的合同义务。合同约定房屋建筑面积为27.98平方米，实际交付产权面积只有21.04平方米，面积缩水6.94平方米，缩水比例高达24.80%，这严重损害魏某的利益，已构成重大违约，深鑫公司应当承担违约责任。至于承担违约责任的形式，合同有约定依照约定执行，合同未约定或者约定不明的，依照法律及相关司法解释的规定承担违约责任。如果双方约定了免责条款，则法院应当根据当事人申请，进行严格的合法性审查。

第二，本案中关于面积误差的处理，双方在合同中没有约定具体、明确的处理规则，应当依照司法解释的处置原则处理。在本案合同中，涉及面积误差处理的条款只有第五条，该条第二款约定

“当事人选择按套计价的，不适用第五条的约定”，这款只是约定不适用本条，但并未指明如何适用、误差范围为何、误差范围内如何处理等问题。另外，在该合同中也找不到其他可适用的处理条款，属于约定不明。应当按照《商品房买卖纠纷案件解释》规定的处置原则处理，即房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第三，对于理解上存在分歧的合同条款，应当严格遵守解释规则和法律原则，从鼓励交易和减少司法对合同干预的角度出发，尽力避免将其解释成可能认定为无效的条款。本案所涉合同第五条第二款的规定与第三款的规定存在冲突。对于第五条的真实含义存在两种不同理解：一是以实际登记面积为准，排除面积误差责任；二是只是排除适用第五条，但具体处理规则仍然约定不明。

根据我国《合同法》第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。笔者认为，采纳后一种理解更为妥当。而且该条款属于深鑫公司提供的格式条款，根据相关法律规定的解释规则，对格式条款存在两种以上理解时，应当采纳不利于深鑫公司的解释。如果法院

采纳第一种解释，则深鑫公司无需对自己重大违约行为承担责任，这有悖于合同法的基本法律原则。

第四，当事人约定按套计价的，应当结合面积误差的程度综合考虑予以分别处理，本案商品房误差程度达到24 .8 0%，当事人对误差处理没有明确约定，深鑫公司应当承担责任。无论是按套内面积计价、按建筑面积计价，还是按套计价，都是一种计价方式，当事人可以自主约定，是合法有效的。当出现交付房屋面积与约定面积的误差问题时，责任的分担需由当事人约定明确的处理规则，否则就要适用法定规则。同时，当事人约定按套计价，而不采取按面积计价，也可以说房屋面积在一定程度上对房屋价款并不起直接决定作用，而只是参照作用。出现面积误差，当事人又未约定具体处理规则，笔者认为对此应当结合误差的程度适用

不同处理方式。出现轻微面积误差时，属于当事人应当承受的风险范围，不宜认定对方承担责任，如果误差明显超出合理限度，应当认定属于约定不明，按照司法解释的规定处理。纵观本案情况，深鑫公司作为开发商，交付房屋产权面积缩水24.8%，误差比例明显过大，双方未约定合理误差范围，也未明确约定具体误差处理规则，应当支持魏某的诉讼请求。